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[焦点话题] 我对滁州楼市的个人观点:刚需抓紧,改善谨慎,不要炒房

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发表于 2018-3-13 16:52 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
在目前的政策环境下,房价不会大涨大跌,所以我只想讨论房价是微涨还是微跌。
1、最近的三次土拍,1月份凯迪拿下琅琊新区一块地,楼面价2800,3月份金鹏拿下琅琊新区一块地,楼面价3200,3月份乌衣一块地流拍,碧桂园等大开发商并没有参与抢地。

2、2016和2017年的滁州市政府工作报告说市本级棚改安置不低于2000户,2018年的政府工作报告说的是6500户。

3、这些年拆迁安置很少在原址,很多是往城外安置,也有不少家庭选择了拿钱。今年安徽省要求商品房库存量低于15个月的市,棚改安置尽量去货币化,但是滁州这两年的安置房建设力度明显不足。政府报告里说去年完成了100.4%,实际上可能没有完成,也就是说安置房建设跟不上拆迁。

4、以碧桂园为代表的高端盘明显偏多,销售普遍不理想,一些楼盘已经放出了优惠。

综合以上,我的观点如下:

1、刚需抓紧买房。如果琅琊新区还有5000以下的房子,赶快买吧。金鹏和凯迪明显以后将拉高琅琊新区的房价。棚改政策的继续实施,将会保证郊区人口的基本盘,能够支撑刚性需求。清流河改造和老城拆迁将明显改善新区的交通和环境,当交通和环境变好了房价也将向城南靠拢了。就算万一房价微跌了两三百,在利率上浮面前也无足轻重。

2、高端改善盘谨慎入手。滁州的商品房结构明显不合理,一方面城南限价毛坯高层一房难求,另一方面百万以上的房子不仅多而且销售困难。滁州人的收入水平不高,高端改善人群是有限的,不少人已经买了碧桂园中央名邸等先期楼盘。信贷紧缩,老房子不好卖,拿钱周期变长也抑制了改善需求。明湖地区改善没有大问题,毕竟有规划利好和金陵苑,但国人普遍喜欢炒作和超前,是否能继续上涨还不好说。其他地区就危险了,以碧桂园紫薇天悦为例,没学区没城市配套还被两条快速路夹着。楼面价2600,却卖9000多,而且还有1000多套房子没推出,在轻轨的噱头逐渐淡去的背景下,大概率会降价的,因为开发商有降价空间。

3、不要炒房。抢购城南限价房看似能赚一点,但是一方面号头费搭车位全款等拉高了成本,另一方面如果调控持续发力以后变现困难。当然,如果不是炒房不打算短期内出手当我白说。不要买乌衣的房子,乌衣投资比例太高了,最近乌衣土地流拍就是下行的信号。

4、影响滁州房价的重大不确定因素来自我们的邻居南京。不是说滁宁轻轨,那只是个噱头,南京短期内是不会宣布建设的。最重要的是南京的限价政策。以浦口为例,很多2万的限价盘隔壁的土地楼面价已达到2万。这些楼盘将在今年下半年或明年现房销售,到时南京政府是提高限价给开发商利润空间还是返还土地出让金维持限价将会有重大影响。南京涨滁州涨,南京平稳滁州平稳。

以上是我的个人观点,欢迎讨论拒绝谩骂!




发表于 2018-3-13 17:18 来自手机 | 显示全部楼层
分析的很透彻
发表于 2018-3-13 17:23 来自手机 | 显示全部楼层
分析的不错
发表于 2018-3-13 17:23 来自手机 | 显示全部楼层
这个估计是琅琊新区开发商写的
发表于 2018-3-13 17:24 来自手机 | 显示全部楼层
房价涨不涨,短期看库存,长期看人口,所以要看滁州未来能不能吸引外来人口,就靠现有的人口支撑不了房价高涨!!!

点评

能留住本地人口就烧高香了,拿什么吸引外来人口,美女吗?  详情 回复 发表于 2018-3-14 11:35
发表于 2018-3-13 17:26 来自手机 | 显示全部楼层
房价的控制权在政府手里,只会涨不会跌的,有需要的放心买吧
发表于 2018-3-13 17:28 来自手机 | 显示全部楼层
有理有据,不明觉厉
只是不明白人口从哪里来
拆的人送琅琊新区了,还有什么群体会在那边买啊?
不明白,看戏吧
发表于 2018-3-13 17:35 来自手机 | 显示全部楼层
willzhang521 发表于 2018-3-13 17:24
房价涨不涨,短期看库存,长期看人口,所以要看滁州未来能不能吸引外来人口,就靠现有的人口支撑不了房价高 ...

大炮说,短期看金融,中期看

点评

这句话是现在恒大首席经济师"任泽平"说的  详情 回复 发表于 2018-3-15 14:39
发表于 2018-3-13 17:35 | 显示全部楼层
最近琅琊新区感觉吵得蛮热,不少开发商都拿了地,拭目以待吧。
发表于 2018-3-13 17:36 来自手机 | 显示全部楼层
willzhang521 发表于 2018-3-13 17:24
房价涨不涨,短期看库存,长期看人口,所以要看滁州未来能不能吸引外来人口,就靠现有的人口支撑不了房价高 ...

大炮说,短期看金融,中期看土地,长期看人口,还是有道理的!

点评

关键看你还有钱  详情 回复 发表于 2018-3-14 09:09
  NOTHING
发表于 2018-3-13 17:41 来自手机 | 显示全部楼层
1.就琅琊新区一两块高价地托不起整个板块,那边房子太多,大都拿地便宜。2.房地产是政策市,只要资金面不防水,下跌预期已成。3.南京平稳,滁州平稳这句不敢苟同。去年滁州市区卖了2万多套房,大多数不是被消化了而是被提前消费了,后面的购买能力肯定透支。南京作为强二线城市在人口净流入和教育医疗等资源方面有很大优势,房价有较强支撑,而滁州没有。如果有人觉得离南京近是优势,看看现在环京楼市一片惨象或许有些收获。
 楼主| 发表于 2018-3-13 17:50 来自手机 | 显示全部楼层
要有爱 发表于 2018-3-13 17:28
有理有据,不明觉厉
只是不明白人口从哪里来
拆的人送琅琊新区了,还有什么群体会在那边买啊?

新区人口有两个来源,一是老城的人口疏解,二是外来人口。我一朋友内城河拆迁,卖了两套安置房给定远人,自己买了洋房。
发表于 2018-3-13 17:54 来自手机 | 显示全部楼层

发表于 2018-3-13 17:54 来自手机 | 显示全部楼层
滁州城南从花园路到敬梓路之间目前有40多个小区,基本开发的差不多了,不过以后敬梓路到洪武路之间还有很多的土地,可盖的小区多了去了,明湖区就在其中!还怕买不到房子?
发表于 2018-3-13 17:59 来自手机 | 显示全部楼层
滁州高铁站旁的腰铺镇,目前房子3000多一平都难卖?你说离它几公里的城南能涨到哪去?
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