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[其它] 大表姐说楼市:缺乏内容与运营服务的滁州商业地产是个坑

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发表于 2018-1-11 16:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
  由万达广场落户滁州说起。

  2017年滁州楼市可谓冰火两重天,住宅市场一片火热,多家楼盘出现一房难求的局面;冰冷的是滁州的商业地产,一些已交付使用的商业项目频频发生业主维权,在建商业项目销售依旧进行政府明令禁止的售后返租政策、承诺高额投资回报,商业地产市场投资与市场运营一地鸡毛,让人唏嘘。

  2017年12月27日,万达集团以12100万元摘得位于南谯路与湖心路交叉口东北侧的商业地块,由此万达广场落户滁州。此次万达广场落户滁州的最大看点是:项目不配套住宅、万达依托强大的商业品牌联盟统一招商运营管理,100%纯商业自持不进行销售,对滁州商业市场和商业地产运营来讲影响很大。
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  2017年滁州房地产市场变化巨大,成交面积和成交金额创新高。2016年以来在一二线城市限购、限贷、限价、限售政策调控下,南京、合肥等地购房者涌向三、四线城市购房,消费投资外溢现象普遍。其中滁州、句容因距南京一步之遥,房价适中,成为一二线城市居民异地购房首选目标城市。住宅市场在异地购房者和滁州本地刚需、首改、投资等客群青睐中市场迅速扩容、成交量放大、价格攀升。在形势一片看好中,不断有商业地产项目销售人员不分时间进行电话call客,街头拦截客户推销商铺,许诺委托管理经营、承诺年年高额返租回报,常常有网友咨询要不要在滁州投资商铺?租金能不能拿到?商铺的升值潜力有多大?

  滁州的商业地产项目大部分是一个坑,跳进去就爬不上来。

  那些前赴后继选择投资商铺的购房者的消费心理和“你看中他的是高额投资回报,他看中的是你的本金”的金融理财忽悠局面何其相似。

  滁州的商业地产主要分为吃喝玩乐购综合体商业和各类行业商业(各类行业商业中家居建材份额最大)。

  吃喝玩乐购为主商业项目如下(已运营及待运营):

  城南的金鹏99广场、紫金广场、世贸风情街、凯迪置地广场、斯亚邻里中心;

  城中的:泰鑫三盘(城市星座、现代城乐彩城、中环国际)、白云商厦、天长路商之都、金光大道、苏宁广场、万尚城;

  城北:1912、清流街;

  城东:中州广场、仪邦广场、红星美凯龙等;

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白云商厦和金鹏99广场

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泰鑫中环国际和城市星座

  各类行业商业就不一一列举(大雄食品城、仪邦广场、滁州汽配城带给投资者的伤痛历历在目)。

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中国滁州瑶海大市场

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亚太城

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  滁州仪邦奥特莱斯广场

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原名:大雄食品城现名:多多产业园



  这些照片说明什么问题呢?

  商业地产项目:地产是躯壳,商业运营是灵魂、是血肉。

  没有统一的运营管理,没有场景,没有内容,没有服务的商业项目怎么能买呢?

  商业项目的精髓是开发商先持有物业,注重运营服务,商业经营进入良性循环后,物业打包出售或分割持有,李嘉诚就是这方面的榜样和典范。

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 为此,我整理了投资滁州商铺的必备问答指南。

投资商业地产必备指南三问

1、商业是干什么的?

发现风马牛不相及的业态品种都放在一起的商业项目,远离。

2、商业能不能如期完成招商开业?

看不到系列招商工作内容开展、没有实质进展的商业项目,远离。

3、运营有没有专业团队?有没有持续完善招商和服务?

看到运营团队如物业公司的商业项目,远离。

看到招商人员像销售人员一样说辞、对行业对商业说的云里雾里的商业项目,远离。

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  总之,滁州目前商业地产项目,不管是各类市场商业还是吃喝玩乐购的综合体大部分就是个坑。目前经营状况良好的:白云商厦有着良好的城市大众基础,苏宁广场的地段+品牌效应,金鹏99广场在城南几乎就没有竞品的商业项目,有着一定的区域优势,其他不温不火的就不一一列举了。1912就是典型的有运营就有人气,繁华一时,叹息一地。连泰鑫现代城这样位于城中的商业项目,多少投资者进去现在还在挣扎,那些画大饼忙着销售没有运营的商业项目(如:城北的某某市场几万方的体量开发了这么多年还在忙着销售的项目)结局可想而知了。

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  造成滁州商业市场、商业地产现在这种尴尬局面有多方面原因。其一,滁州的商业项目决策者多缺乏对商业的理解,缺乏商业招商及运营能力,概念多内容少,都以销售商铺为主,售后返租,到了返租期往往一筹莫展,业主四处维权上访;一些项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷;另一方面滁州商业市场消费群体不同于大中城市,消费购物习惯有一致的社会行为特征,滁州的高端消费者,其消费有更多选择面,完全有能力去南京上海扫货,大众消费者选择面趋向于一致性消费。

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  滁州商业项目必须盯住大众消费群,现在流行的所谓差异化、主题化、艺术化其实是相对一二线城市来说的。万达广场这种覆盖多年龄层、注重环境体验、档次大众化的购物中心在滁州市场是比较符合消费需求的,万达拥有丰富的商业资源、强大的运营管理能力、聚合了上万家商家合作伙伴,滁州万达广场100%纯商业自持不进行销售,重心将是运营服务、内容优化、招商升级,对于吃喝玩乐购滁州的综合商业发展,万达广场建设开业值得关注。

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  (图片源自网络,仅供参考)

  注:本文仅代表大表姐个人观点。投资有风险,购铺需谨慎。

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发表于 2018-1-11 17:05 来自手机 | 显示全部楼层
人口少是关键
  ycx0125
发表于 2018-1-11 17:13 来自手机 | 显示全部楼层
主要滁州人口太少了
发表于 2018-1-11 17:31 来自手机 | 显示全部楼层
仪邦广场的老板近况如何,那会他可是也想打造成全国连锁的哦,当年可是雄心勃勃,貌似全椒也有个仪邦广场,那会规划面积是滁州的十倍好像。不知道最后都怎样了。。
发表于 2018-1-11 17:33 来自手机 | 显示全部楼层
好像当年仪邦老板在靠近十坐城市盖仪邦广场,最后好像都没能起来,半死不活,有谁知道更多细节吗?
发表于 2018-1-11 17:49 来自手机 | 显示全部楼层
有一天,当我年老,有人问我,人生中看到最好的贴子是哪篇?我会毫不犹豫地说,就是楼主这篇!
头像被屏蔽
发表于 2018-1-11 17:58 来自手机 | 显示全部楼层
别这么多话!  万达广场如果不来了,市政府就要找你了。
发表于 2018-1-11 17:58 来自手机 | 显示全部楼层
滁州人口少是一方面,更主要的原因是网购与电商平台,很多人都在网上购物,实体店价格贵,服务差,没落是必然的。
发表于 2018-1-11 18:09 来自手机 | 显示全部楼层
商铺投资已没有任何价值了,很多吃过亏,大多数投资者转战居住房产,回首想想也是坑,上层意思主要目的就是想办法掏空你的口袋,韭菜该割了
发表于 2018-1-11 19:16 来自手机 | 显示全部楼层
说的好!!
  tsy1989
发表于 2018-1-11 19:38 来自手机 | 显示全部楼层
没有人口,再牛逼也不行,消费水平就在这
发表于 2018-1-11 19:44 来自手机 | 显示全部楼层
人口就是硬伤。由此又想到前几天喧嚣的啥啥轻轨。有些人总是太天真,硬件条件都达不到,就在那里盲目的吹嘘!
发表于 2018-1-11 20:12 来自手机 | 显示全部楼层
这篇文,是万达工作人员调研滁州商业后,得出的报告吗?
发表于 2018-1-11 20:45 来自手机 | 显示全部楼层
表妹还行,表姐就不要了
发表于 2018-1-11 21:02 来自手机 | 显示全部楼层
烂尾很快会有七彩一份
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