开发商一房二卖，在哪种情况下将面临哪些责任？快看看苏滁律师怎么说！

苏滁律师阿正

本事件可能涉及到的相关法条：
《刑法》
《商品房销售管理办法》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

案例分析

基本案情：

2017年10月27日，甲与乙房产公司签订了商品房《订购合同》，甲购买乙公司开发的商品房一套，建筑面积约110平方米，总房款为37万余元。订购合同约定：首付款15万余元，剩余22万元房款贷款支付。合同签订后，甲于签订合同当天支付定金2万元，于2017年11月10日支付13万余元，交清了首付款，但乙公司却未履行合同约定的义务，并且经代理律师向主管部门查询，乙公司在与甲签订订购合同之前已将涉案房屋出售给他人，并于2017年10月16日办理了网签备案手续。那么，这种情况下，房产公司可能会承担哪些责任呢？


一、涉嫌刑事责任
《刑法》第二百二十四条规定：以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
本案中，乙公司在明知该房屋已经销售的情况下，依然与甲签订订购合同，并且收取了15万余元的首付款，涉嫌合同诈骗。当然，如乙公司并无非法占有之目的则不构成犯罪，其行为应为民事欺诈。

二、行政责任
《商品房销售管理办法》第三十九条规定：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。乙公司将涉案商品房销售给甲的行为，违反了商品房销售管理办法的规定，主管部门查证属实后应当对其进行行政处罚。

三、民事责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因乙公司一房二卖的行为存在欺诈，并且致使甲订立合同的目的无法实现，甲可以行使合同撤销权或解除权。根据上述司法解释的规定，乙公司除了返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，还可能会根据甲的请求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

结语

本案中甲有无实现合同目的的可能？回答是有的，这需要乙公司解除与第三人签订的购房合同，但如第三人没有违约，操作的难度较大。当然，开发商一房二卖是明令禁止的行为，本案也只是个案，不过购房人在购房过程仍需注意包括此类风险的防范，遇到问题可向律师咨询。

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