【基本案情】 小明今年六月大学毕业，不巧因为“新冠”疫情肆虐，就业形势十分严峻。好在国家对应届毕业生自主创新创业出台了一系列扶持政策，加上父母也愿意支持，小明便准备凭自己在大学期间钻研学习的摄影技术开一家照相馆。
经熟人介绍，小明相中A房地产公司开发的ABC商业广场123号商铺，前期通过微信与A公司置业顾问小红接洽，初步商定所购买商铺的编号、位置、面积、总价、所有权人和定金等事项，随即转账2万元至A公司名下银行账户作为购房定金。次日，一位自称A公司售楼处负责人的工作人员却告知小明，该商铺是开发商给施工方抵工程款用的，因此要求小明将房款以现金形式直接付给施工方，此外还需另付施工方2万元“手续费”。
出于交易安全，小明不同意此种付款方式，也不愿再另行支付所谓的“手续费”，坚持未在《认购书》、《商品房预售合同》等书面协议文本上签字。几天后，置业顾问 小红告知小明，因施工方急于回笼资金，若小明通过房屋主管部门指定下的资金监管账户转账付款，开发商须过几个月才能提现给施工方，因此他们只愿通过现金或私人账户转账的方式付款。若小明仍坚持要付款至A公司的资金监管账户，施工方就不愿意卖给小明了。
双方最终未能就购房和付款事宜达成一致，小明不得不打消了自主创业的念头，向A公司提出返还定金，却遭到工作人员的严词拒绝。无奈之下，小明来到安徽苏滁律师事务所找到了阿正律师。在分析了小明与A公司工作人员的微信聊天记录、对话录音和银行转账凭证等相关证据后，阿正律师受小明委托，将A公司诉至人民法院。
【法院裁判】 本案案由为商品房预约合同纠纷。就事实认定方面：原被告双方虽没有签订书面形式的《认购书》，但已经通过微信、电话沟通，对欲买卖商铺的编号、位置、面积、总价、所有权人和定金等事项达成了口头形式的预约合同。以上事实有原告小明提交的聊天记录截图、网银交易详情等证据予以证明。由于原告一直未见到《认购书》，更没有在该《认购书》上签字，故无法认定原被告之间达成了任何书面形式的预约合同。作为开发商提供的格式化预约合同的《认购书》中有何条款，原告不得而知，更不应当对原告形成约束。
就法律适用方面：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
在房屋买卖中，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行明确部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。
本案当事人经磋商，就商铺的编号、位置、总价和所有权人等事项达成了口头形式的预约合同后，被告向原告收受定金，作为订立正式商品房买卖合同的担保。但此时双方并未就付款方式等本案中双方后来发生分歧的事项以书面形式达成一致。在原告支付定金后，被告在后续磋商过程中提出一系列的付款要求，令原告无法接受，最终致使双方未能就购房事宜达成一致，应当认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将定金返还买受人。故法院判决A公司于判决生效之日起十日内向小明返还购房定金2万元，案件受理费同时由A公司负担。
【相关法条】 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》 第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【律师提示】 1．购买商品房缴纳定金务必看清认购书、认购协议、订购协议、预订协议等此类文本内容后再签字交钱！如有难以理解的内容，切勿当场草率签字，敬请第一时间拍照发给您身边的律师朋友进行咨询！
2.所谓的“工程抵款房”大都未办理抵押登记手续，开发商与施工方仅口头或书面约定以房屋价款抵工程款。施工方为尽快回笼资金，一般会以略低于市场价出售，但要求购房者全款且不通过开发商在房屋主管部门指定的资金监管账户支付。此类情况下，购房者往往无法取得自己已经付款给开发商的发票凭证，若是日后与开发商发生房屋买卖合同纠纷，举证将变得十分困难。
3.买房磋商过程中，在售楼部与开发商的当面沟通可以录音存证，线上的沟通尽量通过微信、短信或电子邮件等文字形式进行。如缴纳定金后发现实际情况与此前开发商口头介绍或认购协议文本中约定的不一致，敬请第一时间携有关证据向您身边的律师朋友咨询维权途径。
作者：安徽苏滁律师事务所 刘腾 联系电话/微信：18817928299 地址：安徽省滁州市中都大道659号蓝天办公楼3楼（会峰大厦北300米） 微信二维码：
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发表于 2020-11-20 02:00
发表于 2020-11-20 17:29
