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房屋买卖案例分析
一、【案情】
2013年6月11日，原、被告双方签订《房地产转让（买卖）协议》，双方签订的房屋买卖合同系安置房产，其第七条约定:“乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余款。” 合同约定总房款贰拾陆万元（小写：260000元 ）， 被告一、二已经收取房款贰拾贰万伍仟元（小写：225000元），并约定余款待原告同被告去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由被告付清。2016年5月，原告一直实际占有该房屋，并已装潢使用，被告一、二应当于原告支付首付款后，积极配合原告办理房屋所有权证。
原被告签订房屋合同后被告未与原告去办理房屋产权过户手续，而是与某银行签订了标的物为同一房屋的抵押贷款合同，被告以该房屋向银行贷款25万元抵押贷款。原告得知被告与某银行的上述行为后立即向某区人民法院对一房一抵押买卖合同中的同一标的物、房屋提起诉讼。同时原告向某区人民法院对被告提起合同违约损害赔偿之诉，并要求甲继续履行合同，交付房屋并办理登记过户手续。
二、【案情分析】
此案为典型的房屋“一卖一押”情形。
1、是否取得物权不影响债权的成立
房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对**，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、某银行的对系争房屋的抵押权利地位是否高于原告，以债之关系上占有权来分析
本案中，某银行已从被告取得抵押权利，房屋也办理抵押登记，但没有转移了对房屋的现实占有，没有入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此说为我国法学理论之通说。在这一理论下，视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实，原告对房屋占有的法律事实得到认可和保护。
占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源，故只要权源继续存在，即承受法律之保护。本案中原告占有房屋的权源在于和原告和被告签订的房屋买卖合同，某银行对房屋抵押权的权源为对被告的抵押合同，那么可以认定，只要原告和被告的房屋买卖合同继续有效存在，原告对房屋的占有即始终为有权占有。某银行取得房屋的抵押权事实的决定本案中某银行的权利地位。占有的效力，在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力，但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上，占有并不能具有物权效力的推定功能，仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。
某银行对房屋以物权为权源的占有，能否对抗原告对系争房屋的债权上的请求呢？以债权为权源的占有受到其权源，债之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。原告对房屋之有权占有基于原告和被告签订得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有可以对抗同其他买卖合同的当事人。但对于某银行与被告合同之外的当事人原告，则不存在基于有权占有的对抗效力。因此，对于系争房屋，某银行所拥有的抵押权利是以该房屋的物权为标的物权从属权。其物权上的受到相对性的限制。
三、【法律分析】
其一，【房屋买卖合同效力】原告和被告之间所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同是合法有效的。
其二，【房屋所有权的归属】我国不动产物权采取的是登记生效的原则，根据《物权法》的规定，买卖房屋的双方未办理房屋权属变更登记，则不能产生物权变动的法律效力。
本案中，原告与被告尚未办理过户登记手续，该房屋没有发生物权变动，原告不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍为被告。
基于物权优于债权的原则，债权的效力不能对抗担保物权，因此，某银行一般是可以行使抵押权的，原告只能基于与被告的《房屋买卖合同》向被告主张债权。
其三【例外情形】物权优于债权的普遍原则也是有例外情形的，最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条规定做出了明确规定，即合同在查封前签订，并支付全部价款，且在查封前合法占有不动产，同时非因买受人原因未办理过户，只要同时满足上述条件。则抵押权不能对抗买受人的债权，该种情况下法院是不能强制拍卖抵押房屋的。
四、【法律依据】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
作者：张从德律师 联系电话：13865833811
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发表于 2021-1-10 14:33
发表于 2021-1-10 19:29