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收条中既有“定金”又有“订金”，能否适用定金罚则
一、基本案情：
2019年蒋某以滁州某房产中介部名义向万某出具《购房协议收据》，载明：今收到万某客户用于订购某楼盘房屋一套，其中售楼部备案价为每平5700元左右，差价补齐每平1000元，单价最终售价为6700元，定金50000元，如出现任何异议或问题，乙方有权维护自身权益，甲方将无条件退还订金，并赔偿客户损失。后蒋某未能促成该交易，蒋某退款35000元。万某诉至法院，一审判决蒋某与滁州某房产中介部双倍返还定金余额65000元。滁州某房产中介部不服提起上诉。
二、律师代理主要观点：
（一）滁州某房产中介部不应对该合同之债承担清偿责任。本案中，蒋某因其店铺装修临时借用滁州某房产中介部经营场所办理业务，万某作为同行在明知此事的情况下，要求蒋某借用滁州某房产中介部印章在以蒋某名义出具的收款凭证上加盖，不属于善意相对人。滁州某房产中介部虽出借印章，但未参与合同洽谈，未收取合同款项，未通过该合同获取任何利益，也没有为该合同提供担保，故滁州某房产中介部没有成为合同当事人或承担合同债务的意思表示，其加盖印章实际上属于一种见证行为，不应承担合同债务。
（二）案涉款项并不具有定金的担保性质，不能适用定金罚则。万某与蒋某之间的合同关系属于居间合同，合同目的为促成万某的客户与开发商签订购房合同。对于购房合同而言，定金指向的是购房合同的双方。而作为居间人，并非购房合同当事人，其也不能向购房人收取购房定金。本案中，蒋某收取的50000元款项，实际上具有报酬的性质，而不具有购房合同的担保性质，该款最终也无法转化为购房款。因此，案涉款项并不具有定金的性质。
从蒋某出具给万某的收据来看，前面虽表述为“定金伍万元”，但后面又表述为“订金”，违约责任明确约定为“如出现任何异议或者问题，乙方有权维护自身利益，甲方将无条件退还订金，并赔偿客户损失”，并没有约定适用定金罚则的内容。对于此种情形，最高院在（2017）最高法民申1423号、（2015）民申字第469号判决书中，均明确表示合同中分别使用“定金”和“订金”的，或虽名为“定金”，但违约责任中并未约定定金罚则的，不能认定具有定金性质。因此，案涉款项不具有定金性质，不能适用定金罚则。
（三）万某自身也存在过错，也不应适用定金罚则。蒋某出具的收据中明确载明，收到的是万某客户的款项。万某实际上也是房产中介，其和其客户均应知晓备案价价外加价销售商品房属于一种违法违规行为，存在较大交易风险。万某对交易未能达成，本身也存在较大过错。如适用定金罚则，则会让违法人从中受益，这显然也不符合法律的诚实信用、公平正义原则。
三、裁判结果
本案二审认为，万某交给蒋某的款项不具有定金性质，不能适用定金罚则；改判蒋某与滁州某房产中介部返还万某订金15000元。
作者：胡律师：
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发表于 2021-2-27 10:37
发表于 2021-3-1 07:41