2022房地产迎来了十大拐点，看了黄奇帆市长对房产市场的权威独家解读，很通透。
第一，人口拐点，14亿人口不会再大幅增多了，相反人口在减少，人口减少需求就减少了呀。三四线城市为什么房价挺不住，甚至有的慢慢鹤岗话，就是因为人口在净流出。目前一二线城市还行，但再往后，一旦没有稳定的人口流入，房产市场不再欣欣向荣是能遇见的。
第二，中国的城镇化率已经达到了65%，未来也不会再大幅增加了。我国2030年城镇化目标是70%，到了70%，基本就和发达国家一样，没有多大的空间了。所以现在大力倡导农村建设，以后城里不需要这么多年轻人，大部分人会回到农村，建设农村，在农村找出路。
第三，老龄化的加深，去年是21%，预计到2035年回到30%以上，老年人越多，房子的需求量越小，相反就会有我的房子空出来，老人百年以后房子都是子女的，到时候每人都几套房，需求量会大大减少。
第四，房企手上的库存有6亿平方的房子待售，换算成100平，每套就是600万套。老百姓手上的房子用来纯投资，不住也不租的房子也有20%，如果房价不涨，这些库存就都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。
第五，城市人均住房面积已经达到了50平米，发达国家人均50平米就已经是天花板了，跟上一条一样，库存的房子太多，足够没买房的人选购了。
第六年度房地产建设量已经有2000年的每年一亿平，到目前的每年将近20亿平 中国人盖的房子是全世界的一半，供给远超需求。
第七，土地价格一路走高，这20年涨了几十倍，房企都在拼命融资贷款，然后拿地囤地，过去20年的温床惯坏了房企，所以现在遇到危机就不断爆雷，房企也要踩刹车了。旧城改造需求已经很少了，货币补偿和大规模拆迁以后会越来越少，老旧小区都是以翻新为主，缺少了旧改，市场上就缺少了一大部分买房群体。
第九，城市扩张中，学校、医院等配套已经能够满足使用，不会再大规模扩建，没有优质的配套加持，单纯的地产项目很难生存。
第十，房企的负债率都已经到90%的天花板啦，没办法再扩张了，总不能百分百负债，不能再持续扩张，市场就会渐渐趋于稳定。
那拐点以后会怎么样呢？房价会大跌吗？放心，不会。第一，房地产是支柱产业，占GDP5%-10%的分量，要稳。第二，老百姓财富60%是房产，这是民生产业，要稳。第三，房产相关的按揭贷款太多，如果崩盘，金融机构风险极大，要稳，第四，房产行业上下游企业太多，从业人员太多，有大的变动，影响极大。要稳，所以稳定是以后的主旋律，但是分化也是不可避免地。审视一下自己，你的房子还值得长期持有吗？
发表于 2022-4-17 11:55
