业主与物业公司签订物业服务合同，履行期限至小区业委会成立。业委会成立后，没有选聘新物业公司，原物业公司继续为小区提供服务，原物业服务合同效力如何？业主是否需要按期缴纳物业费？来看一看天长法院这起物业合同纠纷案如何裁判。
戴某为天长某小区业主，某物业公司是为该小区提供物业管理服务的企业。2016年戴某与该物业公司签订了《前期物业管理协议》，委托管理期限自首次交房之日始，至本小区业主委员会成立止。合同载明：甲方（戴某）逾期缴纳物业管理费和其它如泊位费等，自逾期之日起，乙方（某物业公司）按每天应交物业管理服务等费的千分之一收取违约金。合同签订后，戴某支付了2017年5月30日之前的物业管理服务费，欠缴2017年6月至2022年9月的物业管理费。物业公司遂将戴某诉至法院，要求戴某支付拖欠的物业费并承担违约金。戴某抗辩其2019年9月以来欠缴的物业费已经超过诉讼时效。另外，戴某称原告未按约定的五星服务标准提供物业服务，物业管理混乱，履行物业服务合同时存在严重瑕疵，因原告违约在先，其无需支付违约金。据悉，该小区已于2020年9月成立业主委员会。
法院经审理认为，根据法律规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定。该物业公司一直在持续为戴某居住的小区提供物业服务，已经转为不定期物业服务合同，合同一直在履行过程中，故并未超过诉讼时效。经庭审查明，该物业公司在提供物业服务管理中，确实存在履行合同时瑕疵，该院酌定，戴某按照欠缴物业费的70%支付物业管理费。关于违约金，因原告未能提供证据证明其尽了充分的告知、催缴等义务，而物业公司作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量多加考虑并不断完善，故对违约金的诉求，本院不予支持。
我国《民法典》第948条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。
因此本案原告物业公司在业委会成立后并未选聘新物业公司的情况下，继续为业主提供物业服务，原物业服务合同继续有效，只是服务期限变为不定期，由此延续原合同成为不定期物业服务合同。
物业公司作为物业服务单位，依法为业主所在小区提供物业服务，小区业主理应根据法律规定及合同约定及时缴纳物业管理服务费；同时物业公司也应当保质保量地向小区业主提供合同约定的物业服务，在业主存在逾期缴纳物业费情形时，要及时提醒告知。来源｜ 天长市人民法院
发表于 2023-7-25 10:47
