我认为滁州住宅小区物业管理条例中第五十三条，存在与“上位法”冲突部分！

马踏连营

邮箱 czssfjhfxsck@163.com   滁州市司法局合法性审查科  

李亮、李钰：

您们好！

根据“为保证立法的科学性、民主性，现将《滁州市住宅小区物业管理条例（草案）》面向社会公开征求意见，如有意见，请于10月12日前将意见通过信函或电子邮件的方式反馈至市司法局。”载明内容的要求。

作为滁州普通市民，觉得该“草案”第五十三条【维修资金紧急使用】”法条，存在与“上位法”冲突部分。   




   该第五十三条：【维修资金紧急使用】 发生下列危及安全情形之一，需要立即使用建（构）筑物及其附属设施的维修资金的，业主委员会、物业管理委员会或相关业主应当提出应急处置方案，并在物业管理区域内显著位置公开，报维修资金监管部门审核后，直接申请使用：（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或改造的；（三）消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或改造的；（四）公共护栏、围栏破损严重，危及人身、财产安全的；（五）楼体外立面有脱落危险的；（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（七）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；（八）其他危及房屋安全的情形。发生前款规定的紧急情形，业主委员会、物业管理委员会可以通过招标或其他方式选定施工单位实施紧急维修，街道办事处、乡镇人民政府应当会同有关部门对施工及竣工验收进行监督检查。未成立业主大会的，物业服务企业可以提出建议，经相关业主同意后申请使用并按照前款规定组织实施。

    与上位法冲突举例：

    1、根据《民法典》第二百八十一条“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”规定，可见其法条载明“可以依法申请”。但是，该五十三条设定的“依法”，并没有将“相关物业或者单位”未履行义务，纳入该法条“管束”内容。显然，存在侵权合法业主利益行为；



    2、根据中华人民共和国财政部、中华人民共和国建设部 令（2008）《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。”；第二十五条“下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。”规定。该法条，显然存在排除“相关物业或单位”应当履行的义务！存在使用‘专项维修基金’”后，未纳入其“责任”界定，属于侵权行为！于上位法冲突，显而易见！


3、根据《安徽省物业专项维修资金管理办法（修改草案征求意见稿）》安徽省司法厅（2022年10月20日）第二十二条“下列费用不得从物业专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。”，第二十八条 “发生下列危及安全情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会可以直接申请使用，尚未产生业主委员会的，由街道（乡镇人民政府）代为维修，并从物业专项维修资金中列支相关费用： （一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）消防设施损坏的；（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；（五）楼体外立面有脱落危险的；（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（七）二次供水设施损坏的；（八）其他危及房屋安全的情形。”规定，该法条于“上位法”冲突，也是显而易见！


   


由于，根据《立法法》第九十九条“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”，第一百条“地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的设区的市、自治州的人民政府制定的规章。”规定。故，《滁州市住宅小区物业管理条例（草案）》未将“相关企业和单位”应履行的义务，进行“明确”纳入该“条例”管束范畴，出现歧见属于正常的客观事实。




综上：《滁州市住宅小区物业管理条例（草案）》未将“相关企业和单位”应履行的义务，“明确”纳入该“条例”管束范畴，非常容易出现歧见属于客观事实。










网友  2023年10月8日

马踏连营

该法第五十三条，用白话就是：可以随便找借口“动用专项维修基金”。故，市民依法在规定时间提出不同看法、发声。一旦发生该法条载明内容时，业主可以依法抗辩：归还业主的“维修基金”！

761493701

普通人很少能看懂物业法，对于物业收费支出没有一个能看懂。你这个需要专业的人来给你解答

随风0550

楼主知法懂法，点赞

氯化钠

楼主言之有据，也关系到全体业主的利益。

lccwkl

看到天安东区物业、业委会、业主闹得挺厉害的，楼主能否实际去解决一下，提供一个实践案列

马踏连营

@lccwkl 关于你的提问“提供一个实践案例”。对此，与E滁州绝大多数网友一样，本人也是普通网友。个人观点未必合适。不过，出于一乐角度斗胆谈一谈个人观点。见笑。

1、复杂问题简单化，简单问题标准化；
2、天安东区入驻时，是该小区“业主大会”决定的？还是该小区“业主委员会”决定的？
（1）“业主大会”决定选聘的。该物业公司依法有权要求“拖欠业主”支付物业费，“拖欠业主要举证不交理由且被法官采信，否则被强制追缴包括滞纳金在内全部费用！
（2）是由“业主委员会”做决定选聘的。该小区“业主”自入驻时以非“业主大会”选聘，是由“业主委员会”非法选聘的理由，拒绝缴纳费用分等。该物业公司主张追缴事主物业费、滞纳金无效。依法，物业公司应当向该小区“业主委员会”追缴！后期，业主以其他理由拒绝缴纳物业费的，应当举证自己拒绝理由，否则法官会支持物业公司主张！
3、本案事主物业公司到期后，不在被选聘，是“业主大会”作出决定”？还是“业主委员会”作出决定？
（3）“业主大会”作出决定，应当召开“业主大会”进行：选聘“物业公司”入驻；或者小区自治；或者社区托管！
（4）“业主委员会”作出决定，业主应当搜集证据、核算损失，追究“业主委员会”全体人员承担赔偿损失。这里强调下：“业主委员会”成员需要自证没有参与、撇清关联，是其他成员所为！

综上：依法治理天安东区，是小区良性发展必由之路！界定：物业公司、业主大会、业主委员会、业主，他们的性质是我们考量问题根本！不能混淆概念！

白落珩

物业收着停车费，注意不是管理费。还有其他利用小区公共设施赚的钱都应该投入到小区的日常保养和维护中的，专款专用。不能算作物业收入，连给员工发工资都不行！滁州的物业是只管收钱，小区设施一损坏就想点子骗取维修基金。

小策佬

zxzone

楼主是律师？还是司法从业者？写的很专业啊！