“法官来了！”8月20日，滁州市八里铺社区的调解室内，一张张座椅上座无虚席，多位业主及物业管理人员聚集在“物业纠纷联动调处会”的红色条幅下。没有肃穆的法槌声，只有邻里间的围坐与倾诉。
这是南谯区法院联合凤凰办事处及八里铺社区，开展的一场特别的物业纠纷集中调处行动，通过“示范性诉讼+批量性化解”机制，司法力量下沉一线，试图解开横亘在业主与物业之间多年的“千千结”。
调处会一开始，法官没有急着“审案子”，而是翻开物业相关法规，用通俗的大白话给大家上了一课。
“大家得明白，家里漏水、邻居吵和交物业费，在法律上是两码事。”法官指着宣传册解释道，“物业费交的是公共区域的保洁、保安和设施维护。物业提供基本服务，业主有缴费义务。物业服务质量不到位，可以要求整改甚至起诉赔偿，但不能直接‘以拒交对抗’。”
这番开场白，让原本攥着拳头、满脸不服气的业主们，眼神从抵触变成了思索。紧接着，现场20余名业主被分为若干调解小组，每组配一名法院工作人员和一名物业管理人员，“一对一”坐下来谈。
在第二调解组，气氛一度紧张。
业主老张（化名）憋了一肚子火：“2021年到现在，我为什么欠费？你们物业自己心里没数吗？夏天那垃圾桶，隔老远就一股酸臭味，苍蝇乱飞，我连窗户都不敢开！还有那个车位管理，说是有固定位置，结果晚回来一点就被别人占了，我交的钱白花了？”
面对连珠炮似的质疑，物业经理也倒起了苦水：“老张，你反映的卫生问题我们记录过，但清运车每天凌晨四点就来拉，你睡觉没听见，不能说我们没清理。至于车位，我们正在想办法管理，但你不能因为这，几年一分钱不交啊！公司要运转，保安保洁的工资得发吧？”
眼见双方又要杠上，法官及时介入，抛出“法理+人情”的调和剂。
“老张，你的诉求是合理的，环境差、设施乱，物业确实有责任改进，这一点要物业承诺整改。”法官话锋一转，“但从法律上讲，物业公司提供了基础的保安、保洁服务，法院会支持物业费本金。如果因为瑕疵就全免，对物业公司也不公平，最终损害的是全体业主的利益。”
法官现场向物业公司提出要求：“承诺提高服务质量，不能是一句空话。垃圾桶满溢的问题能不能调整清运频次？车位管理能不能拿出整改时间表？”
经过近一个小时的“当面锣、对面鼓”现场调处，气氛终于缓和。
物业公司当场表态：“我们承诺，明天起增加这一片区的垃圾清运次数，同时加强对车位管理。”老张沉默良久，终于拿出手机：“法官把道理讲透了，我不是不讲理的人。既然你们承诺整改，这几年的物业费，我今天就转过去，一分不少。”
微信到账的提示音响起，老张当场支付了拖欠的全部物业费。双方从最初的怒目而视，变成了握手言和。
这一天，类似的场景在多个调解组上演。当天累计集中调处物业纠纷案件10余起。“以前觉得进法院是丢面子，没想到法官到咱家门口来断案，既讲了法，也讲了情。”旁观的居民李阿姨感慨道。
从“审理一案”到“治理一片”，这种联动调处模式不仅化解了积怨，更通过示范效应，让在场旁听的居民明白了法律底线。街道办事处和社区工作人员全程记录物业暴露的问题，后续将跟踪监督整改落实情况。
法槌虽未敲响，但法律的威严与温度，却在这一次次促膝长谈中，深深植入了百姓心间。
来源：南谯区法院
发表于 2026-8-23 20:48
