轻轨对滁州房价的影响越来越重要，滁州未来房价的领头羊非明湖莫属！

霍嫖姚

   疫情在家生物钟彻底乱了，趁着睡不着和大家侃侃房子问题。      

之前说过房市，被喷的不要不要的，先再次重申下，我不是卖房子的，我不是，我没有！要喷喷其他的，别喷我是中介，销售啥的。还有我不仅仅是开滴滴的，只是好玩，打发时间。先废话一波，疫情即将结束，正常生活即将开始，又要到买房、卖房的时候了，


下面的内容仅为个人观点供大家参考，欢迎大家讨论提出自己的见解，希望大家讨论内容能够有点干货，这样可以为更多的人提供参考，内容较长，就算喷也请看完再喷。

先说说几个基本的概念
决定房价的因素

1、地段 地段 地段
地段是房价的首要因素，但是大家平时说到的地段只是一个模糊的概念，啥叫地段？地段包括：交通便利性（公交线路、城市轨道） 生活配套（商业设施、学校）居住环境（治安、绿化、公园、人口素质）

2、人口
没人一切都是废的，房子盖好没人买，一切都扯淡。

3、开发商
口碑，附加价值，质量，好口碑的开发商可以卖出更高的价钱，品牌溢价，反之则卖不了高价。

6、户型
影响最小的一个（典型的例子天逸华府，户型烂，但是小区对面是滁州房价增压器。。。）

5、钱。。。

具体内容开始：

   以上面三种要素为标准，对滁州房价的影响最大的要素就是地段、人口，在地段的小项里对价格的影响力从大到小排列分别为：学校、交通、环境，所以学区房放心买，在任何一个城市都绝对没错。


买不起学区房，就考虑第二大因素交通便利性，有公交枢纽、轻轨、换乘中心、火车汽车站的会有加成；说到这点，有些人会有不同的看法，轻轨能咋滴？你天天去南京啊？轻轨就好比装修房子时候的浴缸，平时用不到，但是偶尔用下会让你很爽，是可以提高生活品质的一个物件；


同样一个区块，比如龙蟠大道附近，在价格差距不大的情况下，你是选离轻轨站近一点的还是远一点的？


别昧着良心做出选择。。轻轨这东西的作用和对房价的威力会随着时间推移和城市发展越来越显露出来，而且！而且！有一点我希望大家能认识到，轻轨这玩意对房价的杀伤力，在小城市要比在大城市大的多，为什么？


因为轻轨对小城市是稀缺资源，大家要明白滁州的定位是三线，这是城市面积决定的，按照政府规划（下面会说到），到2030年滁州如果按计划完成建设目标的话滁州的面积也只有南京一个区那么大，


假如来安、全椒完成并区最多也只有南京两个区那么大，而小城市不像大城市人口已经饱和，小城市人口还会增加，等于人均可享受的公共资源会降低，有人会说到时候再建一个，是有这个可能，但是再建的时候是现有的承载远远满足不了需求的时候，所以就算再建也只能拉高新建区域的地价而不会降低已有的。


如果一个区域有学区加轻轨，自己想吧。。


这条估计已经有很多人准备喷了，喷之前先请你品一品，我真不是搓大家跑去买现在无人区的轻轨房，22年大家可以看看京华园、技术学院、龙蟠附近二手房价就知道了，个人预测要比城南无轻轨站小区房价高700m2左右，只高不低，京华园不会超过无轻轨小区，因为毕竟时间长了。


这个falg先立在这，欢迎大家22年来此鞭尸。

   再来说人口，很多朋友谈到房价，说最多的就是滁州没那么多人口，盖的房子卖不掉，滁州房价虚高，这点请大家放一万个心，滁州在2000年，城区只有20万人，现在多少了？


滁州不是东北那样的老年城市，也不是淮南那样的资源枯竭型城市，也不是蚌埠、马鞍山那样已经完成城镇化没有发展空间的城市，而是一个新兴的工业城市，要认识到这点啊亲！。。。


（这点很奇怪，许多外地人都看得比我们本地人清楚，评价都是在高速发展），这得感谢这十几年来政府的努力，现在工业发展的趋势不断向好，下面县市的人口开始从外地回流、填入，人只会越来越多的，不要怕房子卖不出去，城南刚开发时，就是鬼城，这才几年啊？


而且去城南采访一下，有多少是外地（老滁州市区以外）来买房的？今后这样的城镇化人口填入速度只会越来越快。

   下面说规划，规划对一个要在这个城市买房的人来说就是最好的置业说明书，规划就是房产的指明灯，所以要买房的一定要重视，在这简单的给大家解读下部分规划，先说总体的，节选一段滁州整体规划方案的内容，从这个内容开始解读。



内容大家先自己看，我直接说结论：按照顺序，东面指的是苏滁地块（也是我之前预测过今后在房价会超过城北的地块），主要是苏滁二期，东扩，会拆迁一部分乡镇进行安置，


政府规划把他放在了第一条，足见政府的重视程度，未来那就是滁州的经济发动机，会有大量的产业工人、商务人员聚集在此，尽管全文没提居住用地，但是咱们再来看看苏滁的规划图。




红圈内，黄色部分为居住用地，红色部分为商务用地，橙色部分为学校、文教设施，图中间凸起的那一块是一个非常漂亮的景观带，建成后，应该能排到明湖后面，图中可以看出，居住用地占到整个园区的近1/3的面积，而且附加一个清流河景观带，配套的学校已经在建设当中，加上有轻轨加成，未来这里房价超过城北不成问题。


未来有打算在这里置业的，可以优先考虑轻轨站附近的，还有哦，最左边创业南路和清流河之间的蓝色圈是苏滁居住板块的核心区域不在河对面，清流河成为一个天然的分割居住区和工业区的分界线，学校、公园基本都在清流河西岸，而且进市区方便。其次为黑色小圈，未来这里完全就是一个新城，要人有人，要交通有交通。

第二条，城南，这没什么说的，城南新区基本已经建设完毕，目前建设的主要是高铁站前区和明湖区域，高铁站前区规划图我没有，哪位老铁有高清原版的可以贡献一张给我，先说高铁板块，先上图。



因为我没高铁站前区的规划图，只有拿滁州整体规划图放大截了，红色圈内为居住区域，没什么好说的，这个整体图不够细致，正式的规划图里，这个区域内是有配套的学校的，


而且有轻轨、高铁加成，但商业配套不够，公园不够，房价未来会次于城南，不过离城南近，可以非常便利的享受到城南配套设施，是一个具有性价比的区域，


注意下右下角的蓝色区域，性价比很高，因为蓝色区域的右上角是新一中。。。。


   到明湖了，未来滁州新地王的诞生地，滁州房价的扛把子，新一中房价增压器的扛鼎之作，也是最终章（未来只会有分校区，不会再搬了，不要再问为什么了，因为明湖地块是滁州完全体的最终章）。


红色小圈为新一中，一中下方空白区域属于高铁站前区域，也就是上图里的蓝色小圈下面那一块，就在一中对面，具体是儒林路、滁阳路路口，所以那一片以后也是高房价地区。


明湖区块是一个几乎没有短板的地块，虽然未设轻轨站，但是距离高铁站枢纽中心并不远，而且明湖公园、奥体中心、景观带的文体加成光环实在是太耀眼，所以未来的房价领头羊非明湖莫属。


现有的一中已经让所有人都看出了对房价的拉动能力，所以你别管新一中是高中不是学区，能不能考上看造化，但是市场预期已经形成，而且大家发现没有，一中已经开始开工建设，但是周边地块都还没开始卖（高铁站区打擦边球的地块不算），


就等着配套完成呢，如果能接受房价的话，明湖地块随便买，红色大圈上面那一小块居住地会比下面的稍微便宜点，性价比要高些。

   到城北了，没什么特别的看法，城北基本建设完毕，未来紫薇路打通，遵阳街打造完毕，就要看政府在文旅产业上砸多少钱了，城北受限于土地限制，空间摆在那，又离老城区太近，无法打造重量级商业中心，还是以宜居为主，承载吸引本地刚需、定远、来安方向人口来置业的功能较多。


房价会保持在一个稳定的区间，投资就不推荐了，城北也是我目前唯一一个觉得房价略微虚高的地块。

   城西，放弃治疗了，如果你非常在意居住环境可以考虑，住的确实舒服，发展同城北，看政府在文旅上砸多少钱了，空间比城北还惨，因为城北是瑯琊山。。。挖不动啊。。。各种生态红线的硬杠子在那。。投资非常不推荐，保值倒是还行。。自住完全可以。

   老城区，重点在最后一句话，疏解，怎么疏解？转移人口，功能。今后会靠优质学区优势撑住房价。

   剩下的几个区块放在一起说，城东区块，主要是指清流路大桥下去那一块，房价处在合理区间，适合刚需人群；增长空间取决于苏滁二期进度，还是以承载刚需群体、滁东安置、苏滁产业工人租住为主，到老城区、城南距离都差不多，不好不坏、不上不下的状态，中庸吧。


乌衣版块，属于一直唱涨，也确实涨了的区域，未来发展取决于明湖进度和对接南京程度，自身开发的配套设施前景是好的，还是会继续上涨，但是幅度不会大。腰铺暂时没啥可说的，还早。高铁的碧桂园，说实话，口碑已经这样了，不过房价倒是不贵，看能不能扭转口碑吧，未来的潜力空间在于配套和全椒是否并区。

   目前滁州的房价呢，从全省的视角下看，不算太坑，大家可以对比下蚌埠、阜阳、马鞍山的房价。问题还是出在人口增长不够快上面，但是其实这对需要置业的人来说是好事，因为好歹现在还是买方市场，真要是像阜阳那样几百万人的需求，这房价真得会被滁州市民骂翻天了。


从政府角度来说，去年的二手房限贷去库存，能够看出政府的态度还是想加速城镇化建设，加快人口转移，这也是符合城市发展规划的，房市永远都是买涨不买跌，你们都不动，这不让人着急嘛，不这样刺激你们一下，你们都持币观望等着掉房价，还要不要建设了？


去年最后一批上车的真是幸运儿，在此表示祝贺。所以大家可以死了持币观望这条心，玩不过的，只需一条政策就能让你急吼吼的把钱掏出来的同时还感到欣慰，庆幸自己差点多掏了好几万。


房价在涨上去之后只会在小范围内波动，总体还是看涨的，所以买房，在任何时候入市都不会吃亏，不要顾及未来的行情，哪怕是放弃治疗的城西和碧桂园，未来也都是会上涨的，只是幅度多少而已，房子是目前我们国家最保值的一个商品，没有之一，而且又能让自己有个遮风避雨的地方，何乐不为呢？


所以我对买房人的建议就是，只要你有需求，有这个能力就放心的去买，你任何时候入市都不会吃亏，持币观望不推荐，有等房价下跌这个时间，不如努力去赚钱，尽早入市。哪怕你买了之后房价跌了几百，也不用着急，


房市是非常受大环境影响的市场，滁州现在经济总体是处在一个发育期，加上大城市房产饱和，外溢效应会发挥出作用，就好比大水池满了之后水自然会溢出到旁边的小池子一样，还是会保持增长势头的，看到这大家又会喷我，说我忽悠大家去买房，炒作房价，但这么做对我没一点好处，开发商又不会给我一分钱，


我只是从我看到的规律角度来给大家提供些参考意见，最终拿主意的是你们。如果实在听不进去的，可以不用理我，把钱放手里，然后用一年时间等房价下降，一年后你再来谈谈你有没有后悔。还有一个就是现在买不起房子的，在过去也同样买不起，（全款变首付不算，因为你还能付得起首付，还有购房的能力）


这样的情况，请你提升自己，努力，房价从来没有说到一个你买不起的地步，都是和收入水平相适应的，哪怕是大城市，攒钱也都能够凑个首付，滁州的房价并没有到高不可攀的地步。至于这次疫情对房价的影响，我预测是先促销然后年内小涨一波，幅度不会太大，几百左右吧，


因为房地产是个非常依赖资本的行业，金融、建材、劳务很多行业都和地产绑定在一起，不要用市场规律去理解中国房市，背后有政府扶着呢，如果疫情结束之后，政府出台刺激政策，或者银行悄悄放宽限制、增加放贷速度、额度，就得小心了，大家可以多关注这方面的信息，不怕房价波动作妖，就怕房市静悄悄，绝对在搞事情。

   最后再对准备买房的人说几句话，有钱你随便买，只买自己喜欢的就好，因为有钱的都不只一套房。哪个小区好，这个问题不要问我，你们自己去看，我只说区域的优势。从目前滁州的在售地块和自住角度来说，


如果有能力城南新区依然是不二之选，因为综合配套超过其他任何版块，虽然现在入手有点迟，但也吃不了亏，尽管在我心里不是性价比最高的地块。。其他的就不多说了，我怕引起区域版块攻击和炒作之嫌，最近有购房需求但是在选择区域时下不了决心的，自己参考我上面给出的建议拿主意吧。

   都是一家之言，欢迎合理讨论。

原标题：房价问题最容易吸引人气了，谈谈自己的观点供各位参考。

tianyuyu

十年之后明湖中学再次搬迁，土地价又涨了

讲个屁啊

说的很有道理，如果有人口数据就好了，方向是好的，就怕步子跨大了，扯到蛋，没人口支持不行哎

AA12AB

未来战士

漫漫夜色

还好买了，放在那当投资了

夜卧高岗

又来卖房子了！

美国进口涂料馆

现在卖房子，不来篇文章都不行了。

沉默的不是金子

接受皮鞭预定，期待22年到来

小星123

房地产是彻底歇了

家让人感觉温暖

GDP下面县市占据了大头。人流量有限的主城区房价上涨有限

shop110

狗屎

琅琊骨。

很有见解，而且今年滁州gdp突然爆发了，虽然gdp这玩意对普通老百姓来说没有啥意义，但是gdp的高低影响着一个城市的口碑，经济发展到底怎么样，也能提升凤阳，明光，定远对滁州的归属感，今年央视还报道了滁宁城际复工以及疫情的管控，都加深了滁州地区人民对滁州的发展信心。

Gary2017

分析还算有道理的，技术学院，龙蟠区域，99广场区域，确实相对其他无站点小区房价会高

李大宝吖

每个大城市也都是一点点发展起来的 大城市的高铁区域买不起 而滁州的高铁区域人家看不起

站住报暗号

又来一个买房子吹牛逼的