关于业主委员会选举程序的法律宣传！关心小区管理的E友们可以看看

牛仔~

        本贴只做法律宣传。不讨论其他具体事。关心小区管理的可以看看，毕竟是我跑了那么多天跑，省住建厅回复的具有法律效力的司法解释，很有指导意义。
        最近一段时间，因为我对《安徽省物业管理条例》第二十条个人理解跟实际有偏差，我跑了滁州能跑的部门，后来给国家高院写信，给安徽省人大写信，不针对任何人任何事，只是对《安徽省物业管理条例》第二十条做个司法解释。后来安徽省人大把信转给了安徽省住建厅，省人大的解释说，《安徽省物业管理条例》就是省住建厅制定的，住建厅作为具体实施单位，他们的司法解释是权威，是有法律效力的。住建厅回复的内容跟我对二十条的理解一致。为了证明我说的不是虚构，大家可以打055162871367省住建厅的电话确认。

       具体说下业委会选举程序，住建厅的解释是：第一步，成立筹委会，草拟业主大会议事规则。包括业委会选举办法，业委会权利，如果选业主代表，业主代表的推选把办法，业主代表的权限。第二步，召开全体业主大会，制定表决大会议事规则，把业委会的权利，经费开支办法，业主代表推选办法，业主代表权限等规定通过全体业主投票表决确定下了。第三步，推选业主代表，选举业主委会。这个选举程序的优点是，先通过全体业主把业委会的权利及财务收支权利，或业主代表大会的权利画定一个范围，防止业委会或业主代表大会权利过大损害业主利益。只要超出画定范围就是违法违规。这选举办法的缺点就是第一次召开全体业主大会有困难。但以后出现问题就有章可循。具体规定可参看《安徽省物业管理条例》第十八条，第十九条，第二十条，第二十一条。

      但实际情况，很多以召开全体业主大会困难为由采取变通的选举程序：第一步，成立筹委会，草拟业主大会议事规则。第二步，推选业主代表，第三步，业主代表召开业主代表大会选出业主委员会，制定业主大会议事规则。这个变通的选举办法优点是，以推选业主代表召开业主代表大会代替业主大会，解决了召开全体业主大会的困难。但缺点是，选出的代表或业主委员会，可以不受业主控制，自己制定规则，自己给自己定权限，一旦形成利益小团体，代表大会做出的决议都是合法的，比如，以工作补贴的形式把钱全分了，虽然不合理，但程序合法，业主发现想维权，可发现是合法的，因为代表是业主自己选出来的，他有权代表你，他做出的决定业主必须要接受。

      根据省住建厅的司法解释，业主委员会选举，必须要召开一次业主全体大会，制度表决通过业主大会议事规则，然后所有的程序都要依据这个议事规则。第二种变通的选举程序是违法的。第二种选举程序虽然简便，但后面留了一个很大的漏洞。从法律上说，小区是业主自治，小区的权利是业主的，第一种选举程序，全体业主通过召开业主大会表决的形式，把自己部分权利有限制的转移给业委会或业主代表大会。第二种选举程序，整个过程业主的权利没有转移给业委会，只要选出代表，后面所有事项都不需要业主参与了。就会出现大家经常说的，我都不知道还有业委会，我都不知道他们干什么事的，为什么没征求业主同意花了那么多钱？

牛仔~

《安徽省物业管理条例》里没有业主代表大会这个词，但业主代表大会能不能代替业主大会，能不能代表全体业主？省司法厅也做了解释：具体还是要根据业主大会议事规则来看，如果全体业主召开业主大会表决通过的议事规则里规定业主代表大会可以代替业主大会，那就是合法的。如果业主议事规则里没有规定，那就是合法的。
省住建厅还解释，《安徽省物业管理条例》规定的业主共同决定事项，那必须要全体业主共同表决，是不容许代表表决的。凡需要投票表决的，必须要业主本人签名或授权其委托的代理人签名，具体哪些共同表决事项参看第二章第十八条。
也就是说，即使业主同意业主代表大会，业主代表大会也无权表决规定需要共同表决的事项。比如，制定，修改业主大会议事规则，决定业主大会业委会工作经费相关事项，物业的选聘，使用专项维修基金等，法律的规定就是为了防止少数人侵害大多数人的利益，禁止少数代表多数。

牛仔~

现在很多小区都是参考《安徽省物业管理条例》第二章第二十条：物业管理区域内业主人数较多的，可以以棟单元或楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选，权限有业主大会议事规则规定。拿着可以推选业主代表这一句话闯天下，后面补充的规定也不看了，物业法规定可以推选代表，我们全权代表你。

牛仔~

但有个好消息，滁州下半年有可能实施业主电子投票系统，也就是说，业委会的决议都要通过电子投票系统公告。网上投票也方便了，让投票空开透明，减少暗箱操作。听说，还有可能增加交物业费的功能，物业的事也要公示，让物业也公开透明。
可问题又出来了，哪些是需要公示投票的，哪些是不需要的，这个标准又是什么？说不清又会扯。

又改名了

谁具体负责

又改名了

业委会谁来选

一汪兰天

关键是业委会不能有名无实

源源长长

    审批制度对一个单位或组织的财产物资管理和整体工作的运转具有重要的影响作用。如果该制度运用较好，可以充分发挥一个单位或组织财产物资的效用，有利于推动单位或组织整体工作的开展；如果该制度运用不好，将产生诸多负面效应，甚至扰乱一个单位或组织正常的工作和生活秩序。小区成功自治盈利的案例也不少！
   

我也就随便看看

莫名其妙我们小区就有业委会了，后来才发现墙上有公示，不起眼的地方

vencent

小区物业问题如果不妥善解决，问题积攒到最后将来会越来难解决。

拉菲炖野菜

三里亭业委会怎么样了，领导进去没有，怎么没动静了。

kingilsong

你说的很轻巧！召开业主大会哪里来的经费？几百号甚至几千号人在哪里开会？业主素质啥都有，组织起来还不要半年？！
公益性的机构，规范不拿钱的业委会有不少，但时间久了也都没有人愿意为小区没完没了的破事操心了！业主代表有的还好，有的踏马一上来就找物业要求特殊对待呢，直接让人无语！
就滁州市物业目前的鸟水平，95%都是一塌糊涂，很多写个年度工作计划都不行，管理能力沟通能力一塌糊涂！负责任的业委会都能给烦死，很多干几年都怂了，伤伤够够的不玩了！
说到底，小区里大家都是平等的邻居，素质高的还好，遇到几个鬼见愁物业也很头疼，业委会更是没办法，你看到前几天上海一个别墅区业主占用公共绿地建设车位的事了么？还国企单位负责人呢，家属就那样，滁州市据说有人要减免物业费50年呢，

yls1949

感觉你是滁州市第一个吃螃蟹的人。

给你要的幸福

我们实行的不都是代表制度吗

李力

楼主辛苦了！
无论现实，无论结果，你的热心付出都是值得点赞！
从你的文字里，可以感觉到，国家对小区管理已经开始提升层次了。总的看，如农村里村民自治一样的。
这个伟大的基层治理，是一项系统的民生工程，真的需要政府引领，业主积极，管理者（物业）有一颗充满正能量的为人民的心。
政府引领，需要从政策配套方面入手，坚决践行我们党一切为人民的宗旨，敢于清除不正当的坏人坏事，方便时，适当的让利于民，甚至拿点银子；
业主积极，每个业主都必须以主人翁姿态进行参与，特别是成立业委会初期，大家要克服自己的困难，把小区的事情当做自己家的事情才行，还要具备包容心，大事讲原则，小事讲风格，不要犯自由主义，事不关己高高挂起，需要大家拿钱的要积极配合；
物业管理合同化，订立规范化的合同，对物业、业主双方的权益进行规范，把丑话说在前头。
真正的想把这件事情处理好，最最辛苦的是牵头人（社区领导），万事开头难，开头难，老大出头就不难。
话说回来，基层治理是目前我们国家的基层组织的主要职责，当龟驮碑，义不容辞哦。