关于明确新城·文昌花园小区地下车库使用管理权的函
致：南谯区文昌花园小区全体业主
滁州恒安房地产开发有限公司
安徽斑马物业管理有限公司
发函单位：南谯区文昌花园小区业主委员会
日期：2025年7月18日
一、事由与法律依据
鉴于新城·文昌花园小区地下车库产权归属长期未明确，且存在以下问题：
1、产权不明：
★恒安房地产公司至今未提供完备的地下车库产权证明文件。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权需经依法登记方发生效力。
★若地下车库建设成本已纳入住宅开发成本或公摊面积，其权属应归全体业主共有（《民法典》第二百七十五条）。
2、规划与验收缺陷：
小区规划要求车位配比不低于0.6个/户（2180户应配1308个），
但实际可用地下车位仅约600个，机械车位因设计缺陷无法使用，导致近300个左右车位虚报通过验收，涉嫌违反《建设工程规划许可证》要求。
开发商行为违规：
★在产权未明晰期间私自出售车位，违反《滁州市本级住宅小区地下停车位（库）管理暂行办法》第十一条，即车位应优先通过公证摇号向业主配售；
★若机械车位不符合《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）而通过验收，可能涉及验收程序瑕疵。
二、业委会决议与过渡期管理安排
经业主委员会讨论并依据《物业管理条例》，现决议如下：
1、暂停争议性车位交易（2025年7月22日起生效）：
★恒安公司须立即停止所有地下车位销售活动；
★计划购买或已购但未确权车位的业主，建议暂缓交易以避免使用权风险。
2、过渡期使用规则：
★租赁延续：开发商已售但未确权车位，原租户可续租至产权明晰，费用按原标准执行；
★禁止买卖业委会编号车位：业委会改造的Y字编号车位，在产权明确前禁止任何转让行为；
★管理系统调整：物业公司（斑马物业）暂停将2025年7月22日后开发商私售车位录入车库系统，待权属确认后统一处理。
3、管理权移交：
★地下车库日常管理权移交至业委会或其授权方，执行业主大会制定的使用规则；
★物业公司需配合新管理方案，确保停车秩序。
产权确认要求与法律后果
1、恒安公司需提供权属证明：
若主张车库产权，请于15个工作日内提交：
★地下车库独立产权登记证书；
★建设成本未分摊至房价的审计证明；
★规划验收合格文件（含机械车位可用性检测报告）。
2、未提供证明的后果：
★视为车库权属归于全体业主，业委会将依法行使管理权；
★继续销售行为可能构成无权处分，买方需自行承担风险（《民法典》第三百一十一条）。
3、争议解决途径：
★若恒安公司异议，可向南谯区住建部门申请行政复核，或通过诉讼确权；
四、结语
本函旨在保障业主共有权益，避免产权不明导致的纠纷升级。请各方严格遵守过渡期安排，共同维护社区和谐。如未在限期内提供有效权属证明，业委会将依法推进业主共有确权程序。
南谯区文昌花园小区业主委员会（盖章）
2025年7月18日
发表于 2025-7-20 15:13
