我去旁听了大家关注的某物业公司起诉小区业委会庭审

yhbing

拭目以待

一汪兰天

小花妈

恶人自有恶人磨

马踏连营

楼主留言：
小区业委会这边针对物业提交的证据进行答辩，业委会这边举证了根据安徽省物业管理条例，小区可以选出业主代表代表业主召开业主大会表决，至于业主代表的权限范围，根据小区业主大会议事规则规定，并提交了小区业主大会议事规则，规定了业主代表可以代表业主投票表决是否重新选聘物业的事项。至于物业反复提到的没有书面送达到每位业主的问题，小区业委会答辩说，根据规定，书面送达不到的可以通过公示送达，小区业委会已经按规定在小区公示了。

1、本案《小区业主大会议事规则》，不得违反！否则无效！
2、本案，业主委员会辩称：小区可以选出业主代表代表业主召开业主大会表决。尽管，业主委员会给出根据《安徽省物业管理条例》说辞，但是并没有指定具体法律法条，显然属于法律适用错误；
3、本案，业主委员会辩称：小区业委会答辩说，根据规定，书面送达不到的可以通过公示送达！更换物业公司属于重大事项：业主委员会应当依法提议，通知每个合法业主召开业主大会；召开业主大会后，对是否更换物业公司议题表决，即符合简单多数议题成立；议题通过后，再对是否更换物业公司进行表决。符合法定三分之二同意后，跟换物业公司！

综上所述：物业公司没有一个是好东西！但是，需要更换物业公司的时候，必须合法有效！本案，该物业公司显然违法！即，没有经过合法业主表决程序，他们替业主非法做决定了！何况，社区也不能替小区业主做决定！故，该业主委员会行为因违法自始无效！

桃好

业主委员会有没有效是在社区监督下成立的。并最后报政府相关部门批准的。物业要告社区还差不多。业主委员会怎么被物业说三道四了！物业在小区能干就干，不能干就走。小区是业主的。为什么要纠结业委会！奇葩！

马踏连营

1、根据《安徽省物业管理条例》第三十四条 “业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。”规定。可见，业主大会和业主委员会决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规！否则，违法侵权无效！
2、根据该法第三十三条 “业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；（三）业主委员会的组成和委员任期；（四）业主大会定期会议召开的时间或次数；（五）其他有关事项。”规定。显然，确定业主大会会议规则事项程序！否则，因违法侵权无效！
3、该法第十八条 业主大会决定以下事项：“（一）制定、修改业主大会议事规则；（二）制定、修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）听取和审查业主委员会的工作报告；（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业；（九）筹集和使用专项维修资金；（十）改建、重建建筑物及其附属设施；（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项”规定。强调：业主大会共同决定事项。否则，违法侵权无效！
4、根据该法第十九条 “业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十八条的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”规定。说明：表决法定人数！否则，违法侵权无效！
5、按照该法第二十六条 “业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用（八）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。”规定。表明：界定业主委员会权力义务边界！否则，违法侵权无效！
6、依据该法第二十二条 “业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。”规定。看出：召开业主大会定期和临时会议，必须按照程序召开！否则，违法侵权无效！
7、比造该法第二十一条 “业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。”规定。显而易见：采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。否则，违法侵权无效！
8、根据该法第二十条 “物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。”规定。显示：业主代表与业主代理人，是两个完全不同权力委托人！否则，图谋用业主代表混淆业主代理人，行使不同权力行为时，就是违法侵权无效！

综上所述：本案业主委员会违法侵权，属于无法改变的客观事实！贴主，故意混淆视听，用业主代表混淆业主代理人两个完全不同两码事，就是满嘴跑火车鬼扯瞎忽悠！图谋掩盖该业主委员会违法侵权无效行为！

晨夕子子

谢谢楼主关心我们小区的事，我看评论区争论不休，我来澄清一下我们业委会到底有没有违法。我把我们业委会的答辩状及证据目录以及引用条款内容公示如下：

晨夕子子

第一问，我们业委会有没有权利召开业主大会？
根据《安徽省物业管理条例》第二十六条
业主委员会履行以下职责：（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况；
可以看出我们业委会有权利召开业主大会。

晨夕子子

第二问，我们小区的业主代表能不能代表业主参加业主大会表决？
根据《安徽省物业管理条例》第二十条
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
以及《梧桐郡小区业主大会议事规则》第十三条
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，原则每栋产生1名代表，楼层、户数多的楼栋可放宽至2名。推选采取在推荐票相应框中签字的形式进行投票选举业主楼栋代表。由选举出的业主楼栋代表代替本人行使对业主委员会换届期间以及换届所产生的新一届业主委员履职期间业主大会所有公共权益（详见安徽省物业管理条例（2023修正）第十八条规定的表决事项）表决的权利。
我们小区业主代表是在街道社区组织我们小区业委会换届时由社区、筹备组成员挨家挨户上门签得业主推荐票，每一位业主代表都受到本栋楼2/3以上业主的授权，授权内容就包括安徽省物业管理条例（2023修正）第十八条规定的表决事项，时间期限为这一届业委会履职期。并且业主代表报名及业主代表成员均已公示，主管部门均有备案材料。
所以我们小区业主代表可以代表授权的业主参加业主大会表决。但是业主本人亲自来投票的以业主本人表决为准。

晨夕子子

第三问，物业公司在庭审时引用《梧桐郡业主大会议事规则》第十三条业主代表参加业主大会要提前3日书面征求业主意见，质疑我们业主代表没有挨家挨户征求业主意见。
根据《安徽省物业管理条例》第二十一条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。
《梧桐郡小区业主大会议事规则》
第九条  表决票的送达
鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：
（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；
（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；采用电子信息系统投票的，向业主认证确认的账号或者联系方式发送；
（三）无法送达的，应当在物业管理区域内或者专有部分门外公告。
属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。
表决票按上述约定送达全体业主。
我们小区业主大会提前15日已在小区各出入口及各楼栋电梯内张贴公告，公告内容包括业主大会议题、投票时间、地点、联系人、联系电话、联系地址等，且在业委会微信公众号及小区各楼栋微信群均公示公告内容，各楼栋微信群甚至多次公示。
所以我们小区业主大会议题已书面征求全体业主意见。